Selbst vermieten, aber nicht bei null anfangen

Selbst vermieten, aber nicht bei null anfangen

Wochenlang wurde gestrichen, gebohrt und ausgesucht. Die Küche steht, die Betten sind geliefert, im Bad fehlen nur noch die Handtücher. Die Ferienwohnung ist fast fertig.

Und jetzt fangen die eigentlichen Fragen an.

Wie stelle ich das Ganze bei den Portalen ein? Welche Rabatte nehme ich bei Booking und welche lasse ich lieber weg? Was verlange ich pro Nacht? Und wie bleibt am Ende überhaupt noch etwas hängen?

Genau in dieser Phase haben uns in den letzten Wochen mehrere Gastgeber angesprochen. Die Wohnung hatten sie mit viel Liebe eingerichtet. Für das, was jetzt kam, hatte ihnen keiner eine Anleitung gegeben.

Was einen am Anfang wirklich umtreibt

Auf diese Fragen gibt es Antworten. Hier sind unsere, aus zwei eigenen Unterkünften: der WolkenGuckerei in Markt Erlbach und dem Boardinghouse BASE in Erlangen.

Wie stelle ich meine Ferienwohnung bei den Portalen ein?

Erst der Channel Manager, dann die Portale. Ein Channel Manager ist ein Programm, das alle Kalender miteinander verbindet. Preise, Verfügbarkeiten und Regeln pflegst du an einer Stelle, Airbnb und Booking holen sie sich von dort. Wer andersherum anfängt, trägt jede Buchung von Hand nach. Und irgendwann vergisst man eine.

Für eine einzelne Ferienwohnung reichen meist zwei Portale. Airbnb bringt eher Urlauber, Booking eher Kurzentschlossene und Leute auf der Durchreise. Das sehen wir bei unseren eigenen Häusern jede Woche. Ein Channel Manager kostet um die 25 Euro im Monat. Wir arbeiten selbst mit Smoobu und iloca.

Welche Rabatte nehme ich bei Booking?

Booking bietet einem gleich zu Beginn Rabatte und Programme an, für Frühbucher, für Handy-Nutzer, für Vielreisende. Jedes einzelne klingt vernünftig. Das Tückische: Viele davon lassen sich kombinieren.

Ein Rechenbeispiel. Dein Preis liegt bei 100 Euro. Ein Gast bekommt 10 Prozent Genius-Rabatt, 10 Prozent Handy-Rabatt und 15 Prozent Frühbucher-Rabatt. Er zahlt dann noch knapp 69 Euro. Davon behält Booking seine Provision von 12 Prozent. Bei dir kommen rund 60 Euro an.

Unser Rat: Rabatte nie einfach anklicken, sondern vorher in den Grundpreis einrechnen. Ein, zwei gezielte Rabatte bringen Sichtbarkeit. Alle auf einmal kosten dich ein Drittel vom Preis.

Was verlange ich pro Nacht?

Nicht aus dem Bauch und nicht vom Nachbarn abgeschrieben. Schau dir Unterkünfte an, die deiner wirklich ähneln: gleiche Größe, ähnliche Ausstattung, ähnliche Lage. Was kosten sie im Juli, was im November? Wie voll ist ihr Kalender?

Daraus entstehen dein Grundpreis, ein Aufschlag fürs Wochenende, Preise je Saison und ein Mindestaufenthalt. Später nimmt dir eine Preissoftware die tägliche Anpassung ab. Die kostet um die 20 Dollar im Monat je Wohnung.

Wie bleibt am Ende etwas hängen?

Rechne vom Nachtpreis rückwärts. Davon gehen ab: die Gebühr des Portals, Reinigung, Wäsche, Verbrauchsmaterial, Strom und Software. Airbnb behält in Deutschland inzwischen 15,5 Prozent jeder Buchung ein, die Reinigungsgebühr eingeschlossen (Stand Oktober 2026). Bei Booking sind es meist 12 bis 15 Prozent.

Zwei Stellschrauben vergessen viele. Die Reinigungsgebühr muss Reinigung und Wäsche wirklich decken. Und jede Direktbuchung über deine eigene Seite spart dir die Provision komplett.

Eine Ferienwohnung kann gut gebucht sein und sich trotzdem nicht tragen.

Der Kalender ist voll, die Bewertungen sind gut. Und am Ende des Jahres steht trotzdem kaum etwas unter dem Strich, weil der Preis zu niedrig war oder die Portale zu viel davon behalten haben.

Wir vermieten selbst

Wir verstehen gut, warum jemand seine Ferienwohnung selbst vermieten will. Wir machen das mit der WolkenGuckerei auch. Die Gäste persönlich empfangen, die Nachrichten selbst schreiben: Das ist der schöne Teil.

Zwei Häuser, die unterschiedlicher kaum sein könnten. Die WolkenGuckerei ist ein Premium-Ferienhaus mit eigener Sauna und Whirlpool. BASE ist bewusst einfach und günstig, für Monteure, Geschäftsreisende und Leute auf der Durchreise.

Wie wir dahin gekommen sind, erzählen wir in Ihr seid doch noch grün!

Wer Low Budget und Premium gleichzeitig zum Laufen bringt, kennt die Stellschrauben dazwischen.

Genau dafür gibt es STARTKLAR. Wir richten mit dir alles ein, was du für die ersten Buchungen brauchst. Danach übernimmst du selbst.

Was bei STARTKLAR unser Job ist

Wir kommen zu dir und schauen uns die Wohnung an. Was fehlt noch, was Gäste heute erwarten? Was macht deine Unterkunft besonders und für wen?

Darauf schauen wir zuerst. Natürlich rechnen wir genau, Preise und Gebühren müssen stimmen. Aber eine Ferienwohnung, die aussieht wie hundert andere, gewinnt keinen Gast für sich. Wir sind keine Verwaltung, die jede Wohnung gleich macht. Deine Wohnung soll Charakter haben. Deinen.

Dann richten wir ein:

dein Inserat, mit Texten, die nach deiner Wohnung klingen. Dazu die Angaben, nach denen Gäste filtern

Airbnb, Booking und die Plattformen, die zu dir passen

den Channel Manager, damit alle Kalender automatisch zusammenpassen

deinen Preisrahmen nach einem echten Marktvergleich, mit Mindestaufenthalten und Buchungsregeln

Check-in, Gästeinfos und die Nachrichten vor und nach dem Aufenthalt

Meldeschein und Rechnungen

Und wir erklären dir, warum wir es so eingerichtet haben. Damit du es später selbst ändern kannst.

Was das kostet und was es dir spart

STARTKLAR kostet einmalig 1.290 Euro netto.

Rechne dagegen, was du sonst selbst machst: Inserat schreiben, Fotos auswählen, Portale einrichten, einen Channel Manager finden und verbinden, Preise recherchieren, Hausordnung und Gästemappe schreiben, Meldeschein und Rechnungen klären. Wenn du für jeden dieser Punkte nur einen Abend brauchst, sind das sieben Abende. Beim ersten Mal wird es selten bei einem Abend bleiben.

Die Abende sind aber der kleinere Teil. Teurer wird es, wenn der Preis in den ersten Monaten zu niedrig steht. Ein Rechenbeispiel: Steht deine Wohnung nur 10 Euro pro Nacht zu niedrig und ist sie 15 Nächte im Monat gebucht, fehlen dir 150 Euro. Jeden Monat. Nach rund neun Monaten hättest du STARTKLAR damit schon bezahlt.

Ein falscher Preis kostet dich jeden Monat aufs Neue.

Für wen STARTKLAR nicht passt

Wenn du schon gut vermietest und nur an einer Stelle hängst, brauchst du kein ganzes STARTKLAR. Dann reicht ein einzelner Baustein, zum Beispiel ein Inserat-Check oder ein Preis- und Wettbewerbscheck für je 139 Euro netto (alle Bausteine).

Und wenn du merkst, dass dir Nachrichten und Technik auf Dauer zu viel werden, gibt es unser Co-Hosting. Da bleibst du Gastgeber und wir übernehmen den Teil, den du abgeben willst.

Wie fängt man an?

Mit einem kostenlosen Kennenlerngespräch. Du erzählst uns von deiner Wohnung. Wir sagen dir ehrlich, was sie braucht.

STARTKLAR anfragen

Häufige Fragen

Wie stelle ich meine Ferienwohnung bei Airbnb und Booking ein? Erst einen Channel Manager einrichten, dann die Portale anbinden. So pflegst du Preise und Kalender an einer Stelle und trägst keine Buchung von Hand nach. Für eine einzelne Ferienwohnung reichen meist Airbnb und Booking.

Welche Booking-Rabatte lohnen sich für eine Ferienwohnung? Ein oder zwei gezielte Rabatte, vorher in den Grundpreis eingerechnet. Viele Booking-Rabatte lassen sich kombinieren: Aus 100 Euro werden mit Genius-, Handy- und Frühbucher-Rabatt knapp 69 Euro, nach Provision kommen rund 60 Euro an.

Wie finde ich den richtigen Preis pro Nacht? Vergleiche Unterkünfte, die deiner wirklich ähneln, in Größe, Ausstattung und Lage, im Sommer und im Winter. Daraus entstehen Grundpreis, Wochenendaufschlag, Saisonpreise und Mindestaufenthalt.

Warum bleibt bei meiner Ferienwohnung trotz guter Buchung so wenig übrig? Meist ist der Preis zu niedrig oder die Portale behalten zu viel. Airbnb behält in Deutschland 15,5 Prozent jeder Buchung ein, Booking meist 12 bis 15 Prozent. Dazu muss die Reinigungsgebühr Reinigung und Wäsche wirklich decken.

Was kostet Starthilfe für eine Ferienwohnung in Franken? STARTKLAR von &oh kostet einmalig 1.290 Euro netto. Wir kommen vorbei und richten Inserat, Portale, Channel Manager, Preise, Check-in, Gästeinfos, Meldeschein und Rechnungen ein. Danach vermietest du selbst. Einzelne Bausteine gibt es ab 139 Euro netto.