Der Wandel kommt leise

Mein Vater hat 1989 in Landau eine Hausbrauerei eröffnet. Mitten in der Pfalz, wo ringsum die Weinberge anfangen und man zum Essen ganz selbstverständlich einen Schoppen bestellt. Alle haben ihn für verrückt erklärt. Bier in der Weingegend, das konnte ja nichts werden. Es wurde etwas. Der Landauer Brauhof brummte vom ersten Abend an. Ein uriger Klinkerbau mit viel Holz. Den Holzboden hatte mein Vater eigens anfertigen lassen. Mitten im Gastraum standen die kupfernen Sudkessel, über hundert Jahre alt, irgendwo gerettet und liebevoll restauriert. Angetrieben wurden sie über Zahnräder, Schwungräder und Lederriemen. Darin wurde unser eigenes Bier von Hand gebraut. Geöffnet war an 365 Tagen im Jahr. Wer in der Gegend einen gemütlichen Abend verbringen wollte, gute Musik hören oder feiern, kam zu uns. Dazu gab es gutes Essen, Schnitzel so groß wie Elefantenohren. An Fasching kam gefühlt die halbe Stadt. Nach meiner Ausbildung kam ich in die Geschäftsführung. Ich bin also nicht in einen Betrieb eingestiegen, der Probleme hatte, sondern in einen Erfolg. Genau das hat es so schwer gemacht zu sehen, was gerade passierte. Denn Anfang der 2000er hat sich etwas verschoben. Neues Jahrtausend, neuer Geschmack: Alles sollte jünger sein, schicker, ein bisschen mehr nach großer Welt. In Landau machte das Barock auf, prunkvoll wie ein kleines französisches Schloss. Später kam noch eine Lounge mit spanischem Einschlag dazu. Niemand kam zu uns und sagte, unser Stil sei vorbei. Die Leute gingen einfach woanders hin. Erst ein paar, dann mehr. Dann machte gegenüber das alte Gloria-Kino zu und mit ihm verschwand das Bier nach dem Film. Das neue Kino stand draußen am Stadtrand und von dort kam niemand mehr auf einen Sprung bei uns vorbei. So fühlt sich ein Wandel an, wenn man mittendrin steht. Er kommt nicht mit einem Knall. Ein Abend ist etwas ruhiger als früher, ein Fest etwas leerer. Und für jedes einzelne Mal hat man eine gute Erklärung, warum es nur gerade so ist. 2008 haben wir geschlossen. Danach haben andere noch versucht, den Brauhof wiederzubeleben, es gelang nicht. 2016 wurde er abgerissen. Seit wir Ferienwohnungen vermieten, sehe ich dieses Muster wieder. Diesmal nicht an Lounges und Kinos, sondern an Bewertungen, Inseraten und Buchungskalendern. Ich habe mich in letzter Zeit intensiv damit beschäftigt, Studien gelesen und unsere eigenen Zahlen ausgewertet. Alles bestätigt, was ich damals erlebt habe. Der Wandel vollzieht sich leise und zunächst fast unbemerkt. Bis man irgendwann merkt, wie viel sich angestaut hat, weil man all die Jahre nicht hingeschaut hat. Was hat sich bei Ferienwohnungen verändert? Mit dieser Erfahrung lese ich heute Bewertungen von Ferienwohnungen. Warum zieht ein Gast einen Stern ab, obwohl eigentlich alles sauber und in Ordnung war? Was hat sich in den letzten zehn Jahren verändert? Und warum merkt man es als Gastgeber oft erst so spät? Angefangen hat es im Alltag. Vor zehn Jahren hat kaum jemand abends seine eigene Serie gestreamt. 2016 nutzten gerade einmal sieben Prozent der Deutschen Netflix, heute ist es die Hälfte. Ähnlich ging es mit vielen kleinen Dingen: schnelles WLAN in jedem Raum, eine Spülmaschine, ein Schlafzimmer, das morgens wirklich dunkel bleibt. Was damals schön war, ist für viele heute einfach normal. Und diese Gewohnheiten bleiben nicht zu Hause. Sie fahren mit in den Urlaub. Gleichzeitig hat sich das Angebot verändert. Es sind viele neue Ferienwohnungen dazugekommen, andere wurden modernisiert. Jeder Gast kann heute in wenigen Minuten zwanzig Unterkünfte nebeneinander anschauen. Selbst die Sterne für Ferienwohnungen haben sich bewegt. Beim Deutschen Tourismusverband stand bis Ende 2018 im Kriterienkatalog „Telefon mit Direktwahl“. Seit 2019 steht an derselben Stelle „WLAN kostenfrei im Objekt“. Inzwischen ist WLAN für jede Sterneklasse Pflicht. Eine Wohnung, die in dieser Zeit gleich geblieben ist, ist dadurch nicht schlechter geworden. Aber sie steht heute in einer anderen Reihe. Auf Airbnb haben zum Beispiel in Berlin und München inzwischen so viele Unterkünfte Noten von 4,8 und mehr, dass eine 4,7 dort nicht mehr gut aussieht, sondern eher unterdurchschnittlich. Die Gäste müssen dafür gar nicht strenger bewerten. Es reicht, dass die Nachbarn besser geworden sind. Genau das habe ich damals im Brauhof erlebt. Urig war auf einmal out. Wer ausging, wollte Lounge: tiefe Sofas, gedämpftes Licht, Chill-out-Musik und Cocktails statt Kupferkessel und frisch gezapftem Hellem. Was die Gasthöfe in Bayern zeigen Wie sich so etwas über die Jahre in Zahlen zeigt, sieht man bei den Gasthöfen in Bayern, weil es für sie lange Statistiken gibt. Seit 2010 haben die Übernachtungen in Bayern um ein Drittel zugelegt, bei den Hotels sogar um fast die Hälfte. Von den Gasthöfen haben in derselben Zeit fast vier von zehn zugemacht. Angefangen hat das schon früher: Zwischen 2003 und 2010 gab bereits jeder neunte auf. Die übrigen sind heute zu 29 Prozent belegt, Ferienwohnungen inzwischen zu 34 Prozent. Der Markt ist kräftig gewachsen, nur eben nicht für die Gasthöfe. Die Gäste kommen weiter in dieselben Regionen, in den fränkischen Landkreisen gab es 2025 überall mehr Übernachtungen als 2015. Sie haben sich nur anders entschieden. Warum genau, sagt die Statistik nicht. Da spielt sicher vieles mit, der Preis, die Selbstversorgung, die Größe für Familien. Aber wenn ich mir Gasthöfe auf Booking oder Airbnb anschaue, sehe ich bei vielen einen deutlichen Investitionsstau. Daneben stehen neue Ferienwohnungen, modern und richtig gut ausgestattet. Genau diesen Vergleich macht heute jeder Gast, bevor er bucht. Und man erkennt auf einen Blick, was gefällt und was nicht. Dazu fehlt oft das Geld für den nächsten Schritt. Schon 2017 reichte bei vielen Gasthöfen in Bayern das, was übrig blieb, nicht einmal für die nötigen Ersatzinvestitionen. Auf vielen Bildern sieht man Zimmer, die vermutlich zuletzt in den Neunzigern renoviert wurden. Wie beim Brauhof: Urig war irgendwann out, nur viele Gasthöfe sind urig geblieben. Viele dieser Häuser waren also schon 2010 nicht mehr auf der Höhe der Zeit, gerade als der Urlaub in Bayern richtig zulegte. Ich glaube, dass viele dieser Häuser heute anders dastehen würden, wenn sie über die Jahre immer wieder ein Stück erneuert hätten. Nicht alles auf einmal, sondern laufend. „Vielfach ist jedoch die Ausstattung insbesondere der kleinen Gastro-, Pensions- und Hotelbetriebe ‚in die Jahre gekommen‘ und nicht mehr zeitgemäß.“ (Bayerisches Wirtschaftsministerium, 2025) Gepflegt ist nicht automatisch zeitgemäß Und genau hier wird es für uns als Ferienwohnungs-Gastgeber spannend. Im Moment stehen Ferienwohnungen gut da. Sie gewinnen Gäste, auch weil viele von ihnen neu und modern sind. Aber neu bleibt keine Wohnung. Die Ferienwohnung, die heute frisch eingerichtet auf den Markt kommt, ist in zehn Jahren die von 2026. Erste Anzeichen dafür sehe ich schon heute, nur viel leiser als damals im Brauhof. Viele Ferienwohnungen werden seit Jahren vermietet und zwar mit Liebe. Da ist alles sauber, die Bettwäsche gebügelt, die Schrankwand in Eiche gut in Schuss, auf dem Tisch liegt eine Mappe mit Ausflugstipps. Die Gäste waren damals begeistert und die Bewertungen voller Lob. Nur: Gepflegt ist nicht automatisch zeitgemäß. Der Fernseher kann kein Streaming, das WLAN reicht nur bis ins Wohnzimmer, die Vorhänge lassen um fünf Uhr morgens die Sonne herein. Kaffee gibt es aus der Filtermaschine. Nichts davon ist kaputt. Es ist nur nicht mehr das, was der Gast von zu Hause kennt. Und irgendwann steht in einer Bewertung, die eigentlich freundlich gemeint ist, ein Satz wie: „Alles sehr sauber, aber etwas in die Jahre gekommen.“ Was früher Begeisterung ausgelöst hat, kann heute eine Selbstverständlichkeit sein. Das Tückische ist, dass man es als Gastgeber zuletzt merkt. Man sieht dieselbe Wohnung jeden Tag, sie ist ja gepflegt. Und die meisten Gäste sind zufrieden. Es kommen auch weiter Buchungen. Vielleicht ein bisschen weniger. Vielleicht ein bisschen günstiger. Ob sich der Markt dadurch teilt in Wohnungen, die gefunden werden und solche, die vor allem über den Preis laufen? Mit Zahlen belegen kann das heute noch niemand. Aber ich kenne das Gefühl, wenn jeder einzelne ruhige Abend eine gute Erklärung hat. Genau deshalb finde ich den Blick auf die Gasthöfe so lehrreich. Wer immer wieder ein Stück erneuert, mal 3.000 oder 5.000 Euro in neue Betten steckt oder die Einrichtung moderner gestaltet, bleibt nah an dem, was Gäste heute erwarten. Das hält die Wohnung attraktiv und den Umsatz stabil. Und aus diesem Umsatz wächst die Rücklage für die großen Dinge, die irgendwann ohnehin fällig werden, wie ein neues Bad. Wer dagegen zwanzig Jahre wartet, steht zwangsläufig irgendwann vor einer Summe, die sich kaum noch rechnet. Denn in den Jahren davor fehlte schon der Umsatz, der sie bezahlen könnte. Und Bauen ist heute zum Beispiel rund 40 Prozent teurer als 2021. Warum wir heute schneller hinschauen müssen Darum geht es mir nicht um die eine große Renovierung. Der Brauhof hat mir gezeigt, dass sich eine Kultur wandelt, ob man mitgeht oder nicht. Damals hat das ein paar Jahre gedauert. Heute geht es schneller. Wie selbstverständlich KI in kurzer Zeit in unseren Alltag gerutscht ist, finde ich ehrlich gesagt manchmal unheimlich. Wie schnell das geht, erleben wir gerade selbst. Mitte September haben wir die Webseite der WolkenGuckerei so umgebaut, dass KI-Suchen sie gut lesen können. Seitdem erzählen uns Gäste, dass ChatGPT ihnen die WolkenGuckerei empfohlen hat. Wie das funktioniert und was du dafür tun kannst, erzähle ich im nächsten Artikel. Für mich zeigt das vor allem, dass wir Veränderungen heute schneller erkennen müssen als früher. Und dass wir uns immer wieder dieselbe Frage stellen sollten: Was halten wir noch für etwas Besonderes, obwohl unsere Gäste es längst als selbstverständlich betrachten? Wann hast du das zuletzt für deine Ferienwohnung überprüft? Nicht, ob alles sauber und heil ist. Sondern ob das, was du anbietest, heute noch genauso anziehend ist wie vor fünf oder zehn Jahren. Manchmal denke ich an die Industriestraße in Landau. Wo früher die Kupferkessel standen, steht heute ein Boardinghouse. Ausgerechnet. Wenn du wissen willst, wie deine Ferienwohnung heute auf einen Gast wirkt, schauen wir sie uns gern mit dir an. Beim Objektcheck kommen wir vorbei und gehen sie mit den Augen eines Gastes durch. Beim Inserat-Check schauen wir, wie sie online neben den anderen dasteht. Mehr dazu findest du hier: and-oh.de/bausteine-and-oh